Le droit au maintien dans les lieux : lifting d'une vieille figure du bail par la Cour européenne (CEDH 21 déc. 2010, Almeida Ferreira et Melo c. Portugal)

Il a été, il est et il sera la hantise du propriétaire : le droit au maintien dans les lieux. Un droit qui permet au preneur de rester dans les lieux en raison de dispositions spéciales qui "écrasent" la notion de terme du bail, les causes de résiliation du bail. Quand le bail est à son terme, fini... il continue ! Le propriétaire ne peut plus concrètement "récupérer" (terme bien peu juridique) son local, son immeuble. Selon les techniques législatives consacrées, il crée un zone de non-bail laissant une terre de droit de jouissance du local ou, alors, il donne un droit à prorogation du bail. L'intérêt légitime du preneur en est toujours le moteur, bornant de façon spectaculaire le droit de propriété.

Le droit au maintien dans les lieux le plus connu en France est celui du bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; il a enterré plus d'un propriétaire. Ils ne sont jamais rentrés en possession de leur appartement. Les preneurs auront vécu ce droit comme une cristallisation de leur droit, tandis que les bailleurs l'auront vécu comme un cauchemar en forme de pure négation de la propriété.

Ce schéma aura fait les délices de la doctrine de droit privé qui aura pu s'interroger sur la nature juridique de droit sur le lequel : était-il un simple droit personnel contre le propriétaire ou un véritable droit réel du preneur sur le local ?

Sans rappeler ces débats historiques, le Prof. Hugues Périnet-Marquet signale cet arrêt de la CEDH dans sa chronique de Droit des biens (JCP E, 2011, 323, n° 5). La décision avait également été signalée par le Prof. Frédéric Sudre dans sa chronique Droit de la convention européenne des droits de l'homme (JCP 2011, 94, n° 24). Il résulte des deux appréciations qu'un Etat peut largement aménager le régime du bail, la Cour ayant déjà précisé que le propriétaire ne devant pas assumer une charge "spéciale et excessive" (F. Sudre, préc., et réf. citée). M. Périnet-Marquet note pour sa part que la législation protégée par la CEDH ne doit pas avoir frappé les baux en cours... ce qui 'est pas un détail.

L'émergence de nouveaux droits (on se souvient en France de la loi Quilliot et du "droit au logement"), sous diverses formes, et de diverses revendications, redessinent précisément les prérogatives du droit de propriété. En tout cas, il résulte des ces atteintes au droit de propriété et de ces dispositions un droit souvent appelé "droit au maintien dans les lieux". Comme quoi, aucun droit de se perd, mais tous se transforment.